Ao refinanciar uma hipoteca, você substitui o empréstimo residencial existente por um diferente com uma nova taxa de juros e/ou prazo de empréstimo. Para a maioria dos proprietários, o principal objetivo do refinanciamento é economizar dinheiro obtendo uma taxa de hipoteca mais baixa.

Mas com as taxas de juro ainda relativamente altas, é improvável que muitos proprietários encontrem incentivos financeiros suficientes para refinanciar as suas hipotecas.

O refinanciamento pode fazer sentido por outros motivos, mas tudo depende da sua situação específica.

Desde o início de 2022, as taxas hipotecárias dispararam em resposta à inflação elevada e à estratégia agressiva de aumento das taxas da Reserva Federal. Mas a Fed não aumenta as taxas desde Julho e planeia fazer o seu primeiro corte nas taxas algures em 2024, desde que a inflação continue a sua trajectória descendente.

As taxas de refinanciamento estão agora perto de 7%. Mas dado que a grande maioria dos proprietários tem uma taxa de hipoteca inferior a 5%, houve uma grande queda na actividade de refinanciamento.

Durante a pandemia, quando as taxas eram tão baixas quanto 2% e 3%, os refinanciamentos de saque estavam na moda. Hoje, os proprietários que teriam procurado refinanciar o saque para garantir uma taxa de hipoteca mais barata, em vez disso, mantiveram suas hipotecas existentes e recorreram a empréstimos imobiliários e linhas de crédito de home equity como forma de retirar dinheiro de suas propriedades.

Embora as taxas hipotecárias devam cair para perto de 6% até ao final do ano, os especialistas dizem que os dias de taxas baixas não estão num futuro próximo. Mas se você comprou uma casa quando as taxas estavam próximas de 8%, poderia fazer sentido considerar um refinanciamento agora que as taxas começaram a cair, de acordo com Alex Tomás, analista de pesquisa sênior da John Burns Research and Consulting. “O Fed sinalizou que espera cortar as taxas este ano, mas não nos deu um cronograma e ainda falta muito ano”, disse Thomas.

O que é refinanciamento?

Ao refinanciar sua hipoteca, você paga a hipoteca existente com um novo empréstimo residencial que vem com novas taxas e termos. Se você garantiu sua hipoteca existente quando as taxas de juros eram mais altas do que são hoje, o refinanciamento a uma taxa mais baixa pode economizar dinheiro no pagamento mensal ou permitir que você pague o empréstimo mais rapidamente (e às vezes ambos).

Razões para considerar o refinanciamento

Existem muitos bons motivos para refinanciar quando as condições forem adequadas. Alguns dos cenários mais comuns incluem:

Reduza seus pagamentos mensais

Mudar para um novo empréstimo com uma taxa de juros mais baixa ou prazo de reembolso mais longo pode reduzir o pagamento mensal da hipoteca. O valor que você economizará a cada mês depende do tamanho da sua hipoteca e de quanto menor será a nova taxa de juros em comparação com o empréstimo anterior. A maioria dos especialistas recomenda o refinanciamento se você puder reduzir sua taxa de juros em 0,75%.

Pague sua hipoteca mais cedo

Se sua hipoteca original fosse um empréstimo de 30 anos, você poderia refinanciar para pagá-la mais cedo. Com uma taxa de juros mais baixa, você poderá mudar para um empréstimo de 15 anos e ainda ter um pagamento mensal administrável. Reduzir a duração da hipoteca também reduz o valor total dos juros que você pagará ao longo da vida do empréstimo.

Tirando dinheiro de sua casa

Com um refinanciamento de saque, você solicita um novo empréstimo maior do que o devido no empréstimo antigo – e recebe a diferença como pagamento em dinheiro. Muitos proprietários usam um refinanciamento de saque para pagar melhorias na casa.

Mude para um empréstimo de taxa fixa

Se você tiver uma hipoteca com taxa ajustável, mudar para um empréstimo com taxa fixa pode ser uma boa ideia. O refinanciamento pode ajudá-lo a reduzir riscos futuros, de acordo com Jason Fink, professor de finanças da James Madison University em Harrisonburg, Virgínia. O bloqueio de uma taxa fixa proporciona previsibilidade e proteção contra aumentos futuros das taxas.

Elimine o seguro hipotecário privado

A maioria dos empréstimos exige seguro hipotecário privado se você investir menos de 20% na compra de uma casa. À medida que os preços das casas aumentaram, você pode ter ultrapassado o limite de 20% do patrimônio líquido, criando uma oportunidade para refinanciar sem o PMI. (Você também pode pedir ao seu credor atual que elimine o PMI sem refinanciar.)

Razões para não refinanciar

As taxas são muito altas

Embora o refinanciamento possa economizar dinheiro no longo prazo, você precisará pagar antecipadamente os custos de fechamento que podem chegar a milhares de dólares.

As taxas de juros são mais altas

Se as taxas de juros aumentaram e o prazo de reembolso for o mesmo, seus pagamentos aumentarão e você não economizará dinheiro.

Você está planejando se mudar em breve

Pode levar alguns anos para recuperar suas taxas de refinanciamento. Se você espera mudar em alguns anos, o problema e as despesas do refinanciamento agora podem não fazer sentido.

Você está quase terminando de pagar sua hipoteca

As hipotecas são projetadas para que os pagamentos de juros mais altos ocorram durante os primeiros anos. Quanto mais tempo você tiver a hipoteca, mais seu pagamento mensal será gasto no pagamento do principal. Se você refinanciar mais tarde no prazo do empréstimo, voltará a pagar principalmente juros em vez de acumular capital.

Diferentes tipos de refinanciamento

Existem algumas opções diferentes para refinanciar uma hipoteca. Aqui está uma análise de algumas das diferentes maneiras de substituir seu empréstimo residencial atual:

Refinanciamento de taxa e prazo

Um refinanciamento de taxa e prazo substitui sua hipoteca por uma nova taxa e/ou prazo com um de dois objetivos: economizar dinheiro ou pagar o empréstimo mais rapidamente. Por exemplo, você pode decidir refinanciar uma hipoteca de 30 anos com uma taxa de juros de 7,5% com uma nova hipoteca de 30 anos com uma taxa de juros de 6,5% para reduzir suas taxas de juros. Ou você pode ter 20 anos restantes para uma hipoteca de 30 anos e optar por refinanciar para uma hipoteca de 15 anos – de preferência com uma taxa de juros mais baixa – para acelerar o cronograma de pagamento.

Refinanciamento de saque

Um refinanciamento de saque substitui sua hipoteca existente por um novo empréstimo que vale mais do que seu empréstimo atual. O objetivo de um refinanciamento de saque é aproveitar o valor da sua casa e pedir dinheiro emprestado a uma taxa mais baixa para cobrir despesas importantes, como reformar sua cozinha ou pagar a faculdade.

FHA ou VA simplificam o refinanciamento

Se você tiver uma hipoteca garantida pelo FHA ou pelo VA, poderá se qualificar para um refinanciamento simplificado. Isto “agiliza” o processo, eliminando parte da papelada adicional envolvida, incluindo uma nova avaliação da casa ou documentação comprovativa de rendimentos. Os refinanciamentos simplificados do VA são comumente conhecidos como VA IRRRL ou empréstimo de refinanciamento para redução da taxa de juros.

Como obter a melhor taxa de refi

Obter a taxa de refinanciamento mais baixa disponível é semelhante a obter a taxa mais baixa possível em um novo empréstimo para compra: começa com suas finanças pessoais. Avalie seu relatório de crédito pelo menos 30 dias antes de solicitar um refinanciamento; e se houver alguma informação incorreta, conteste. Os credores têm 30 dias para confirmar a veracidade das informações ou removê-las do seu relatório. A remoção de informações imprecisas pode melhorar sua pontuação de crédito e possivelmente ajudá-lo a se qualificar para uma taxa de juros mais baixa.

Tomar medidas para melhorar o seu crédito, incluindo o pagamento de cartões de crédito, pode reduzir o risco associado ao seu novo empréstimo. Também é importante comparar opções de vários credores. Além de obter a taxa mais baixa, fazer compras pode ajudá-lo a encontrar opções com taxas mais baixas para ajudar a economizar nos custos de fechamento.

Taxas atuais de hipoteca e refinanciamento


produtos Taxa de juro ABRIL
Taxa fixa de 30 anos 7,16% 7,18%
FHA de taxa fixa de 30 anos 6,40% 7,09%
VA de taxa fixa de 30 anos 6,65% 6,77%
Jumbo de taxa fixa de 30 anos 7,22% 7,24%
Taxa fixa de 20 anos 7,00% 7,02%
Taxa fixa de 15 anos 6,56% 6,59%
Jumbo de taxa fixa de 15 anos 6,64% 6,65%
5/1 BRAÇO 6,13% 7,27%
Jumbo 5/1 BRAÇO 5,95% 7,01%
7/1 BRAÇO 6,36% 7,24%
Jumbo ARM 7/1 6,10% 6,92%
10/1 BRAÇO 7,18% 7,73%
Refinanciamento de taxa fixa de 30 anos 7,19% 7,21%
Refinanciamento FHA de taxa fixa de 30 anos 6,43% 7,14%
Refinanciamento VA de taxa fixa de 30 anos 6,57% 6,77%
Refinanciamento jumbo de taxa fixa de 30 anos 7,24% 7,26%
Refinanciamento de taxa fixa de 20 anos 7,05% 7,07%
Refinanciamento de taxa fixa de 15 anos 6,57% 6,60%
Refinanciamento jumbo de taxa fixa de 15 anos 6,63% 6,65%
01/05 refinanciamento ARM 6,06% 7,15%
01/05 Refinanciamento jumbo ARM 5,98% 6,97%
Refinanciamento ARM 01/07 6,29% 7,14%
Refinanciamento jumbo ARM 7/1 6,08% 6,90%
Refinanciamento ARM 01/10 7,21% 7,73%

Atualizado em 12 de fevereiro de 2024.

Como solicitar o refinanciamento do meu empréstimo à habitação

1. Obtenha seu crédito em ótima forma: Embora os credores convencionais aprovem pedidos de refinanciamento com pontuação de crédito de 620 ou superior, as melhores taxas vão para mutuários com pontuação de 740 ou superior.

2. Descubra quanto você tem em casa: Quanto vale a sua casa? E quanto dinheiro você ainda deve em sua hipoteca atual? A diferença é o valor da sua casa. Simplificando, quanto maior o patrimônio líquido, melhor você parecerá aos olhos do credor.

3. Compare várias ofertas: você não precisa refinanciar sua hipoteca com seu credor atual – embora valha a pena começar com eles para ver o que eles podem oferecer. Alguns credores renunciarão a certas taxas para os mutuários atuais que desejam refinanciar. No entanto, certifique-se de comparar outras opções. A comparação de preços é a chave para economizar dinheiro, quer você esteja comprando mantimentos ou uma nova hipoteca.

4. Bloqueie sua taxa: As taxas aumentaram substancialmente desde que o Federal Reserve começou a aumentar as taxas de juros, por isso é importante fixar uma taxa assim que encontrar uma que atenda às suas necessidades. Do contrário, você poderá acabar pagando mais. Certifique-se de perguntar sobre um bloqueio de taxa flutuante, que permite que você aproveite as vantagens das taxas de juros mais baixas, caso elas estejam disponíveis.

5. Comunique-se: Depois de escolher um credor, é importante responder às solicitações de documentação financeira. Quanto mais rápido você responder, mais rápido poderá fechar o novo empréstimo e mais rápido poderá começar a economizar dinheiro com sua taxa mais baixa.

Perguntas frequentes

Pode haver uma ligeira diferença entre as taxas médias de refinanciamento e as taxas médias para empréstimos para compra (a hipoteca inicial contraída sobre a casa). A maior diferença entre comprar uma casa nova e refinanciar sua hipoteca atual tende a estar nos custos de fechamento. Os custos de fechamento dos refinanciamentos são mais baixos, em média menos de 1% do valor total do empréstimo. Existem algumas excepções, no entanto, em Nova Iorque, Pensilvânia e Delaware, onde os custos de encerramento são significativamente mais elevados.

O refinanciamento envolve o pagamento dos custos de fechamento, embora os custos tendam a ser mais baixos do que com um novo empréstimo para compra. Você deve esperar pagar de 2% a 5% do valor total da hipoteca, dependendo do tamanho do empréstimo, embora possa conseguir transferir os custos de fechamento para o saldo do empréstimo. Em 2021, os custos médios de fechamento para refinanciar uma hipoteca de uma casa unifamiliar totalizaram US$ 2.375, de acordo com dados da ClosingCorp. Esse número não inclui nenhum imposto local, no entanto, que pode agregar milhares de pessoas em certas partes do país.

Para descobrir se o refinanciamento faz sentido financeiramente, você precisa determinar o seu ponto de equilíbrio, ou seja, quando as suas economias projetadas são maiores do que os custos associados ao refinanciamento do empréstimo. Em última análise, isso se resume a quanto tempo você planeja morar na casa. Por exemplo, se você vai pagar $ 6.000 para refinanciar sua hipoteca por uma taxa mais baixa, você precisará determinar se ficará em casa por tempo suficiente para que a economia mensal total totalize mais de $ 6.000.

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